所有者不明土地管理命令の発令から買取りまで

隣の土地の所有者が分からず、買い取ることができない。事業用地をまとめたいのに、その中の一筆だけ登記名義人と連絡が取れない。こうした場面で使えるのが、所有者不明土地管理命令です。

選任された管理人は、裁判所の許可を得れば、その土地を売却することができます。この記事では、管理命令が出てから土地を買い取るまでの流れ、価格の決まり方、費用の負担を扱います。

制度の輪郭については所有者が分からない土地への対応｜所有者不明土地管理命令の概要もご参照ください。申立ての手続とそろえる資料については所有者不明土地管理命令の申立て｜手続の流れとそろえる資料もご参照ください。

管理人にできること・できないこと

管理命令が出ると、対象の土地の管理と処分をする権利は管理人に専属します（民法264条の3第1項）。買い取る側から見れば、交渉の相手が管理人に定まるということです。

ただし、管理人が単独でできるのは、保存行為と、土地の性質を変えない範囲での利用・改良に限られます（同条2項）。売却はこれを超えるため、裁判所の許可が必要です。管理人との間で条件をまとめた上、裁判所の許可を得て契約をすることになります。

	注意点
権限の及ぶ範囲	管理命令の対象になった土地・共有持分と、その土地にある動産、売得金などです。同じ所有者が持つ別の土地には及びません。
建物	土地の管理命令の効力は、建物には及びません。建物にも手当てが必要な場合は、所有者不明建物管理命令という別の制度になります（民法264条の8）。
管理人の立場	申立人の代理人ではありません。所有者のために、善良な管理者の注意をもって権限を行使する立場です（民法264条の5第1項）。
所有者が現れたとき	その土地が自分のものであることを証明したときは、裁判所は管理命令を取り消さなければならないとされています（非訟事件手続法90条11項）。

とくに建物は、事業用地としてまとめたい場合に効いてきます。土地だけを買っても建物が残ることがありますので、対象を決める段階で、登記の状態と現地の状況を突き合わせておく必要があります。

買取りまでの流れ

管理命令の申立てから所有権移転登記までは、大きく3つの段階に分かれます。

買取価格の決まり方

固定資産評価額だけで決まるわけではありません。宅地開発がされないまま放置された原野などでは、評価額がきわめて低額にとどまることもありますが、それがそのまま買取価格になるとは限りません。

実務上、有力な資料になるのは近隣で実際に成立した取引の価格です。すでに周辺の土地をまとまった数で購入している場合、その一連の売買契約書を疎明資料として提出することで、同じ単価を対象の土地にも当てはめるという組み立てができる場合があります。近隣の取引が見当たらない場合には、別の資料が必要になります。

価格をいつ決めるか、という点にも注意が必要です。本来は管理人が選任されてから交渉するものと考えられますが、発令の前に、裁判所とのやり取りの中で買取希望価格の相当性を説明することが求められる場合があります。事実上、そこで価格が固まってしまうこともあり得ます。申立ての段階から価格の根拠をそろえておくのが安全だと思います。

費用と、その負担

買い取る側が実際に負担するのは、次のとおりです。

費目	納める人	備考
申立手数料・郵便切手	申立人	対象と件数に応じて増えます
予納金	申立人	管理人の報酬相当額が中心です
登録免許税	申立人	管理命令の登記に伴うものです
管理人の報酬・費用	条文上は所有者の負担	実際には予納金と売得金から支払われます
売買代金	買主（申立人）	許可の後に支払います

申立手数料・郵便切手・登録免許税の目安については、所有者不明土地管理命令の申立て｜手続の流れとそろえる資料もご参照ください。

条文上、管理人の費用と報酬は所有者不明土地等から支払われ、所有者の負担とされています（民法264条の7）。ただ、所有者が分からない以上、先に出ていくのは申立人のお金です。予納金の額は裁判所が定めるもので、管理人の報酬に相当する部分が大半を占めます。いったん納付した後に不足が判明して、追加を求められることもあります。

予納金は件数に応じて増えますので、対象の筆数と不明所有者の人数が、そのまま費用の見込みに効いてきます。

もっとも、管理人の報酬と費用が確定した後、予納金の残りは還付されます。納めた額がそのまま最終的な負担になるわけではありません。弁護士費用は件数によって変わりますので、ご相談の際に見積もりをお示しします。費用の考え方については料金・相談の流れもご参照ください。

弁護士にご相談いただく意味

資料の収集から手続の完了まで、慣れていないと時間がかかります

この手続は、所有者の探索に始まり、疎明資料の作成、管理命令の申立て、売却許可の申立て、売買契約、登記まで、段階ごとに求められるものが変わります。どの段階で何を出すかが分からないまま進めると、そのつど追加を求められ、期間が大きく延びます。

たとえば、管理命令は必要があると認められるときに出されるものですので（民法264条の2第1項）、裁判所から「必要になる管理行為を特定してほしい」と求められることがあります。売却が必要な管理行為であること、申立人に買い取る用意があることを、資料とともに説明できるかどうかで、進み方が変わります。前例の多い手続ではありませんので、取扱いに慣れた弁護士に委ねたほうが、結果として早く終わることが多いと思います。

価格の根拠と件数は、着手の前に整理します

価格の相当性は、思っているより早い段階で求められます。また、対象の筆数と不明所有者の人数から申立ての件数が決まり、予納金の見込みが決まります。先に出ていくお金の総額を把握したうえで、着手をご判断いただくのが安全だと思います。

不動産をめぐるご相談全般については不動産のページもご参照ください。

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