所有者が分からない土地への対応｜所有者不明土地管理命令の概要

買い取りたい土地の土地名義人の所在が分からない。土地名義人は既に亡くなっているが、相続人がいるかどうか分からない。空き地になっている隣地からのにおいや枝木に困っているが、所有者に連絡がつかない。

こうした場面で使える制度として、所有者不明土地管理命令があります。令和3年の民法改正で創設され、令和5年4月1日に施行されました。裁判所が、その土地を管理する管理人を選任する制度です。

この記事では、制度の輪郭と、誰が申し立てられるのかを整理します。

制度が設けられた背景

所有者が分からない土地は、放置されると管理がされず、周囲に支障が生じたり、事業や取引が進まなくなったりします。所有者が分からなくなる原因は、登記名義人の登記が古いまま放置されていることが大きく、相続や転居が重なって現在の所有者にたどり着けない、法人であれば既に解散していて代表者も分からない、といった形で表れます。

従前も、不在者財産管理人、相続財産の管理人、法人の清算人といった制度はありました。ただ、いずれも「人」を単位とする制度です。そのため、次のような使いにくさが指摘されてきました。

• 問題になっている土地だけでなく、その人の財産全般を包括的に管理することになる
• 管理の範囲が広くなる分、予納金が高額になりやすい
• 共有者が複数不明の場合には、それぞれについて選任が必要になることがある
• そもそも所有者が全く特定できない場合には、使うことが難しい

そこで、個々の土地を単位とする管理制度として、所有者不明土地管理制度（民法264条の2以下）と、管理不全土地管理制度（同264条の9以下）が設けられました。後者は、所有者は分かっているものの管理が不適当で他人の権利が侵害されているような場面のための制度で、この記事で扱うのは前者です。

対象となるもの

民法264条の2第1項は、所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない土地を対象としています。土地が数人の共有に属する場合には、共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない共有持分が対象になります。

命令の効力は、その土地の上にある動産にも及びます（同条2項）。ただし、及ぶのは対象土地の所有者または共有持分を有する者が所有する動産に限られます。土地に物が放置されていて、その所有者も分からないという場面では、誰の所有物なのかによって扱いが変わり得ますので、現地の状況を確認したうえでの検討が必要になります。

建物については、所有者不明建物管理命令が別に定められています（同264条の8）。建物の場合は、建物の上にある動産に加えて、その建物を所有するための敷地利用権（賃借権など）にも効力が及びます。

発令の3つの要件

裁判所が管理命令を出すためには、次の3つが必要です。

1　所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないこと

「分からない」と述べるだけでは足りず、調査を尽くしてもなお判明しないことを示す必要があります。登記事項証明書の取得に始まり、登記上の住所への書面の送付や訪問、住民票・戸籍・戸籍附票・法人登記による所在の追跡、相続が生じている場合の相続関係の確認などを積み重ね、その経過を報告書にまとめて提出することになります。

2　利害関係人の請求があること

誰でも申し立てられるわけではありません。この土地が適正に管理されることについて、申立人がどのような利害を持っているのかを、具体的に示すことが求められます。

3　裁判所が必要があると認めること

要件1と2を満たしていても、必要性は裁判所が判断します。使われていない土地であるというだけでは足りないと考えられており、現在どのような管理状況にあるのか、その土地についてどのような管理行為が必要なのかを、具体的に示すことになります。

「利害関係人」として想定される立場

次のような方が想定されます。

• 土地との境界を確定したい隣地所有者
• その土地を時効取得したと主張する方
• その土地の取得（購入）を考えている方
• 公共事業などの実施のためにその土地を必要とする事業者
• 他の共有者
• その土地について移転登記請求権を持っている方

検討の入口で行うこと

時間の見通しを早めに立てる意味

この手続は、申し立てればすぐに管理人が選任されるというものではありません。

• 探索そのものに相応の期間がかかる場合があります。戸籍を出生から死亡までたどり、相続人全員の戸籍を集める必要が生じることもあります。
• 申立て後、裁判所は官報での公告を行い、異議の届出期間を設けます。この期間は、1か月を下ってはならないとされています。
• 発令された後も、即時抗告の期間（2週間）が経過して確定します。

売買の決済や、事業のスケジュールが決まっている場合には、そこから逆算して着手時期を決める必要があります。「そろそろ動こう」と思った時点でご相談いただくのが、結果として選べる手段を広く保つことにつながります。

弁護士にご相談いただく意味

調査の量が多く、順序によって時間が変わります

申立てにあたっては、登記、戸籍、住民票、戸籍附票、法人登記、現地の状況と、幅広い調査が必要になります。どの資料を、どの順序で集めるかによって、かかる期間も、集めた資料が要件の説明にそのまま使えるかどうかも変わってきます。これらの調査を迅速かつ的確に進めるには、この分野の手続を扱う弁護士にご依頼いただくのが確実です。

どの方法で目的を実現するかも、判断を要します

調査を終えた後、所有者不明土地管理命令を申し立てるのがよいのか、別の手段のほうが目的に近いのかは、事案によって変わります。この見極めについても、あらかじめ弁護士にお尋ねいただくことをおすすめします。申立てを進めてから方針を変えることになると、費やした時間と費用が生きないことがあるためです。

KBM法律事務所の対応

調査から手続の選択まで、続けてお引き受けします

当事務所は、登記・戸籍・現況の調査と、その結果を踏まえた手段の選択の両方に対応しています。境界を確定したいのか、買い取りたいのか、危険を除去したいのかによって、必要な資料も、その後の進め方も変わります。何を、どの順序で、いつまでに行うかをお示ししたうえで着手し、進捗はそのつどご報告します。

要件を満たすかどうかは、調査を経ての判断になります

この記事に書いた要件を満たすかどうかは、個別の事情によります。「所有者が分からないから手が出せない」と諦める前に、一度ご相談ください。

不動産をめぐるご相談全般については、不動産のページもご参照ください。費用の考え方については、料金・相談の流れもご参照ください。

ほかの記事は、お知らせ・法律コラムの一覧からご覧いただけます。

本記事は一般的な情報を提供するものであり、個別の事案についての法的助言ではありません。具体的なご事情については、お問い合わせよりご相談ください。